Værd at vide: Tilstandsrapport og ejerskifteforsikring
Reglerne vedr. tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringer udspringer oprindeligt af en hensigt om at begrænse mængden af retssager mellem købere og sælgere af fast ejendom samt et ønske om at gøre bolighandel mere tryg for både køber og sælger.
Det grundlæggende princip i ordningen, som kaldes huseftersynsordningen, er, at sælger kan vælge at få udarbejdet en tilstandsrapport og fremlægge et tilbud om ejerskifteforsikring til køber (samt at betale for halvdelen af forsikringen) og derved frigøre sig fra det ansvar, der ellers gælder i dansk ret. Sælger har frigjort sig fra ansvaret, uanset om køber vælger at tegne ejerskifteforsikringen eller ej.
For køber er fordelen, at han/hun får oplysninger om ejendommens tekniske stand og samtidig får mulighed for at tegne en forsikring, der dækker skjulte skader, som ikke er omtalt i rapporten.
Ordningen er frivillig, forstået på den måde, at det er sælger, der afgør, om der skal udfærdiges en tilstandsrapport og fremlægges et tilbud om ejerskifteforsikring. I langt de fleste tilfælde vælger sælger dog at gøre dette netop for at frigøre sig fra det føromtalte ansvar.
Når den byggesagkyndige gennemgår ejendommen, noteres synlige skader eller synlige forhold, der kan give anledning til en skade på bygningerne. Skaderne vurderes efter en skala, der hedder ”Kritisk skade”, ”Alvorlig skade”, ”Mindre alvorlig skade” og ”Mulig skade”. Herudover angiver den byggesagkyndige en beregnet restlevetid for taget baseret på tagets type, konstruktion og alder.
Misforståelser om ordningen
Selvom ordningen efterhånden har eksisteret i mange år, støder vi jævnligt på misforståelser omkring, hvad tilstandsrapporten viser, og hvad ejerskifteforsikringen dækker.
For det første er det vigtigt at forstå, at tilstandsrapporten vurderer ejendommen i forhold til andre ejendomme af tilsvarende type og alder. Er der tale om et 100 år gammelt hus med kælder, er det ikke sikkert at rapporten omtaler fugt i kælderen, fordi fugt i kælderen er helt normalt for et så gammelt hus. Det vil dog fremgå af den generelle hustypebeskrivelse, som findes bagest i rapporten.
Det er desuden vigtigt at huske, at rapporten kun beskriver forhold, der har væsentlig betydning for ejendommens funktion eller værdi. Bagatelagtige skader eller forhold, der kun har kosmetisk betydning, er derfor sjældent med i tilstandsrapporten.
Den byggesagkyndige må ikke foretage ”destruktive indgreb” i forbindelse med gennemgangen af bygningen, hvilket betyder, at tilstandsrapporten kun omtaler forhold, der er synlige eller kan være en følge af synlige skader. Eksempelvis vil tæringer af skjulte rør ikke blive noteret medmindre de har medført en synlig vandskade.
Det er også vigtigt at forstå, at tilstandsrapport og ejerskifteforsikring handler om ”skader” – og ikke, som mange tror, om ”fejl og mangler”. I et ældre hus vil der selvsagt være masser af ting, som ”mangler” i forhold til et nybygget hus, men det er ikke noget, som rapporten omtaler, eller forsikringen dækker. Gennem årene er de gældende byggereglementer løbende blevet skærpet, men det jo ikke sådan, at forhold, der vil være ulovlige i dag, også er ulovlige på et hus opført i 60’erne.
Skader benævnt som ”kritiske skader” kan være kritiske for bygningen – men de ikke nødvendigvis dyre at udbedre. Eksempelvis vil en revnet tagsten oftest blive betegnet som en kritisk skade, fordi der er fare for vandindtrængen på loft, spær og lægter, men udbedring koster kun en ny tagsten samt en tømrer en times tid, naturligvis under forudsætning af, at der ikke er en underliggende vandskade.