Fem mest stillede spørgsmål om de nye ejen­doms­vur­de­rin­ger

Hvornår skal man have købt den nye bolig for at få rabat?

Bo­ligskat­tere­for­men indebærer en rabat til nuværende boligejere, hvis skat stiger som følge af de nye vurderinger og regler. Rabatten udligner den stigning der evt. vil komme i 2024 i forhold til 2023 og følger ejendommen indtil denne sælges.

For at være omfattet af rabatordningen, skal ejendommen være overtaget senest d. 31. december 2023. Ved ”overtaget” forstås den over­ta­gel­ses­dag, som er fastsat i købsaftalen, og som indebærer fuld overgang af ejendommen fra sælger til køber, herunder lån, ansvar, disposition mv. Det er altså ikke tilstrækkeligt, at købsaftalen er underskrevet før 31. december, hvis overtagelsen ligger senere.

Min vurdering er steget væsentligt. Skal jeg nu betale meget mere i skat?

Langt de fleste boligejere vil opleve at skatterne er uændrede eller falder lidt. Ganske vist stiger vurderingerne, men samtidig sættes skattesatserne væsentligt ned. Eksempelvis falder satsen for beregning af ejen­doms­vær­diskat fra 0,92 pct. i 2023 til 0,51 pct. i 2024 ligesom grund­skylds­sat­sen (som fastsættes individuelt i de enkelte kommuner) mere end halveres. Yderligere beregnes skatten fremover kun af 80 pct. af vur­de­rings­sum­men i modsætning til nu, hvor den beregnes af det fulde beløb.

På den baggrund har SKAT beregnet, at ca. 8 ud af 10 boligejere slipper billigere eller uændret i boligskatter. For de sidste 20 pct., hvis samlede skat stiger i 2024, er der indbygget en rabatordning, der krone for krone udligner stigningen fra 2023 til 2024, og som løber indtil ejendommen sælges.

For alle boligejere er der desuden mulighed for at benytte en in­de­frys­nings­ord­ning for stigende skatter de kommende år, således at skatten først skal betales, den dag boligen sælges. Der beregnes dog renter heraf, så det kan give god mening at overveje, om man vil betale løbende i stedet for at indefryse.

Hvordan beregnes min nye boligskat?

Når vi under ét taler om boligskatter, drejer det sig i virkeligheden om to skatter: Grundskyld og ejen­doms­vær­diskat. Grundskyld er skat på den jord/grund, som ejendommen ligger på, mens ejen­doms­vær­diskat er skat på boligen, der ligger på grunden. Begge skatter er omfattet af reformen.

Udgangspunktet for beregningen er den offentlige vurdering. Når boligskatten skal beregnes, sker det på baggrund af den offentlige vurdering minus 20 pct., idet man har indbygget en ”buffer” for at sikre, at man ikke beskattes af en for højt fastsat vurdering. Satsen for ejen­doms­vær­diskat vil fra 2024 udgøre 0,51 pct.

Regnestykket ser altså således ud: (Off. vurdering) x 0,8 x 0,0051 = ejen­doms­vær­diskat.

Herefter skal grundskylden beregnes. Her er det alene grundværdien, der er udgangspunkt for beregningen. Igen fradrages 20 pct. buffer. Grund­skylds­sat­sen varierer fra kommune til kommune og kan ses på vur­de­rings­por­ta­len. 

Regnestykket er altså: (Grundværdi) x 0,8 x (Grund­skyldspro­mil­le) = grundskyld.

Til sidst lægges ejen­doms­vær­diskat­ten og grundskylden sammen.

Der findes særlige regler, når den offentlige vurdering overstiger 9,2 mio., idet ejen­doms­vær­diskat­ten beregnes med en sats på 1,4 pct. for den del af vurderingen, der ligger herover.

Vil boligpriserne stige eller falde på grund af de nye vurderinger?

Boligpriserne afgøres af mange forhold; bl.a. rente, udbud/efterspørgsel, konjunkturer, ledighed/beskæftigelse og for­bru­ger­til­lid, så det er ikke helt nemt at besvare, hvad bo­ligskat­tere­for­men kommer til at betyde for boligpriserne.

Helt generelt kan man sige, at stigende skatter alt andet lige vil betyde faldende boligpriser, mens faldende skatter vil betyde det modsatte. Det er derfor ikke helt forkert at tro på stigende boligpriser for ejendomme i områder, hvor skatten er faldet, mens boligpriserne kan falde i områder, hvor skatten er steget. Det sidstnævnte gør sig især gældende for ejer­lej­lig­he­der i København og for nogle sommerhuse i Nord- og Vestsjælland. Her kan vi se et mindre prisfald i løbet af 2024.

Omvendt kan det gå i store dele af resten af landet, hvor faldende skatter kan betyde stigende boligpriser i 2024. Men det hele hviler som sagt på en forudsætning om ”alt andet lige” – og alt andet er sjældent lige, når vi taler om boligmarkedet.

Min nye vurdering er helt skæv. Hvor kan jeg klage?

Som udgangspunkt kan man ikke klage over sin 2022-vurdering endnu, fordi der er tale om foreløbige vurderinger. Først når de endelige vurderinger er udsendt, åbnes der for klageadgang – forventeligt i 2025. Der har dog været heftig kritik heraf, og Vur­de­rings­sty­rel­sen har derfor åbnet for kla­ge­mu­lig­he­der i nogle bestemte situationer, f.eks. i forbindelse med køb eller salg af boligen, ved nybyg eller renovering eller hvis anden instans, f.eks. en domstol, har fastsat en grundværdi pr. 1. januar 2022.

I praksis bliver der nok klaget oftest i forbindelse med køb og salg af boliger, hvor man jo netop via den indgåede handel eller den fastsatte udbudspris får en ret præcis vær­di­an­sæt­tel­se. Vur­de­rings­sty­rel­sen oplyser da også, at ”hvis du vil sælge din bolig, kan du derfor få ændret den foreløbige vurdering, så den svarer til udbudsprisen omregnet til 2022-niveau.” Læs mere på vur­de­rings­por­ta­len.