Bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me faldet betragteligt

Efterspørgslen efter bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me er aftaget betragteligt i løbet af 2023. Det understreges af, at transak­tions­vo­lu­men er faldet med omkring 80% mellem 1. halvår 2022 og 1. halvår 2023.

Faldet i transak­tions­vo­lu­men er drevet af de senere års inflation-, ren­testig­nin­ger og generelle usikkerheder. Det har betydet, at afkastkravene blandt køberne er øget betragteligt, og at sælgerne er langsomme til at tilpasse afkastkravene til den nye mar­keds­si­tu­a­tion. Overordnet set er afkastkravene også fortsat lavere i Danmark end i de om­kring­lig­gen­de lande. Dele af forklaringen er, at de danske ejen­doms­in­ve­sto­rer i vid udtrækning har en mere robust fi­nan­si­e­rings­struk­tur. Det betyder, at de ikke er nær så følsomme for renteudsving, som fx investorerne på det svenske marked. Derfor har mange investorer mulighed for at holde på deres ejendom fremfor at acceptere et væsentligt prisfald.

På trods af væsentlig byggeaktivitet de senere år er tomgangen fortsat relativt begrænset på nationalt plan. Stigende renteniveauer i kombination med højere usikkerhed gør det sværere at opnå samme belåningsgrad som før. Det forventes at medføre en opbremsning i antallet af nye projekter i de kommende år. Det kan potentielt bidrage til at holde tomgangen nede – særligt i de områder, der efter flere års høj byggeaktivitet oplever et overudbud af boliger.

Ren­testig­nin­ger, inflation og ikke mindst de nye ejen­doms­skat­ter forventes at bidrage til faldende priser på ejer­bo­lig­mar­ke­det i det kommende år. Særligt i forhold til de nye ejen­doms­skat­ter vil der dog være store geografiske forskelle. Hvor boligerne generelt forventes at falde i de største byer – særligt ejer­lej­lig­he­der – forventes et opadgående pres på priserne fra de nye ejen­doms­skat­ter i provinsen, der mange steder har udsigt til store fald i skatterne. For boligejere med ren­te­til­pas­ning­s­lån er ren­testig­nin­ger­ne begyndt at materialisere i markant højere terminsydelser. Derudover bliver det vanskeligere for førs­te­gangs­kø­be­re at træde ind på boligmarkedet grundet de højere krav til finansiering, der ikke er modvirket af tilsvarende prisfald. Udviklingen kan betyde, at flere privatpersoner vælger at leje en bolig, da det mange steder på nuværende tidspunkt er forholdsvist mere attraktivt at leje fremfor at leje.

Tomgangen for boliger på landsplan var 4,2% for 3. kvartal 2023. Det modsvarer en stigning i tomgang på 0,7 procentpoint i forhold til samme kvartal året før.

Markedslejen forventes at være stabil til let stigende i det kommende år, mens afkastkrav forventes at være stabile omkring de nuværende rapporterede niveauer. At afkastkravene forventes stabile, skyldes bl.a. udsigt til faldende renteniveauer omkring slutningen af 2024, der ganske naturligt vil forbedre forudsætninger for transak­tions­mar­ke­det.

Kontor drevet af høj beskæftigelse

Efterspørgslen efter attraktive kon­to­re­jen­dom­me har været høj i løbet af 2022 med adskillige større transaktioner handlet til lave afkastkrav. Den høje efterspørgsel har bl.a. været drevet af et robust arbejdsmarked præget af rekordhøj beskæftigelse. Flere prognoser peger dog på faldene beskæftigelse på op mod 22.000 personer i sidste halvår af 2023 og første halvår af 2024. Frem­tids­ud­sig­ter­ne er derfor mere usikre, da en sådan udvikling kan resultere i betydelige afledte konsekvenser for segmentet og dermed lavere efterspørgsel efter kontorlokaler. Udviklingen har da også allerede haft en effekt på transak­tions­ak­ti­vi­te­ten, der i indeværende år er faldet markant.

Virksomhederne efterspørger fortsat i høj grad fleksible kon­tor­løs­nin­ger som følge af øget fokus på hjemmearbejde og ska­le­rings­mu­lig­he­der. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der fx i Aarhus er efterspørgsel herpå, men kun et begrænset udbud – særligt i centrum hvor efterspørgslen efter kontorlokaler er størst. Der er dog også tendenser, der peger i modsat retning både internationalt og lokalt, hvor flere virksomheder, har etableret politikker om antallet af hjem­me­ar­bejds­da­ge for at trække medarbejderne tilbage på kontoret.

Foruden fleksibilitet efterspørger både lejerne og investorerne i høj grad moderne og bæredygtige kontorlokaler, der er fremtidssikre. Her er forventningen, at markedet vil fortsætte med at spekulere i tidshorisonten for implementering af lovgivning relateret til standarder for ener­gi­ef­fek­ti­vi­tet.

Det forventes, at værdien af certificerede ejendomme, der fx har opnået DGNB-certificering på sigt vil overstige værdien af ejendomme, der ikke er certificeret. Det understøttes bl.a. også af international forskning.

Om de certificerede ejendomme skal handles til en lavere risikopræmie eller om risikopræmien skal være større for ejendomme, der ikke er certificeret, er dog mere usikkert. Med til at understøtte udviklingen er, at større virksomheder i stadig stigende grad efterspørger certificerede lokaler, hvilket skyldes hensynet til en ESG-profil, da bygningsmassen har et stort klimaaftryk. Samtidigt forventes øget regulering på nationalt såvel som europæisk plan, der kan have betydelige konsekvenser for ejendomme, som ikke er certificerede. Tendenserne forventes også at blive afspejlet i efterspørgslen efter at få certificeret den eksisterende bygningsmasse, hvilket vil medføre betydelige krav til an­lægs­in­ve­ste­rin­ger for at sænke det løbende klimaaftryk af den eksisterende bygningsmasse.

Tomgangen for kontor på landsplan var 5,1% for 4. kvartal 2023. Tomgangen er steget med 0,5 procentpoint siden samme kvartal året før. Afkastkravene forventes generelt at være stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.

Detail med øget usikkerhed

Den økonomiske uro i løbet af 2022 som følge af rente- og in­f­la­tions­stig­nin­ger­ne, og som har medført en kraftig udhuling af forbrugernes realindkomst og købekraft har medført øget usikkerhed for de­tail­seg­men­tet. Det øger risikoen for stigende tomgang. Særligt blandt de mindre lejere, der har en mindre robust økonomi, og som ikke handler nødvendige forbrugsgoder, betyder det, at de har en relativ høj følsomhed overfor konjunk­tur­ud­s­ving.

Højere lejestigninger som følge af NPI-reguleringer har desuden presset lejerne. Det er dog indtrykket, at ikke alle udlejere har implementeret fuld NPI-regulering, da der blandt nogle udlejere dels er taget hensyn til lejernes robusthed eller risiko for opsigelse og dels er taget hensyn til risikoen for en §13 regulering af lejen grundet potentialet for, at den regulerede leje ville overstige markedslejen. Risikoen for høje NPI-reguleringer har medført øget opmærksomhed blandt lejerne på klausuler om regulering i le­je­kon­trak­ter­ne. Det betyder, at der forventes højere krav til mak­si­mal­re­gu­le­ring fremadrettet.

For­bru­ger­til­li­den har været negativ siden november 2021. Det kan potentielt forklare nogle af usikkerhederne i de­tail­seg­men­tet. Foruden usikkerhederne har der de senere år været efterspørgsel efter dag­lig­va­repor­te­føl­jer med en naturlig stor geografisk spredning, hvilket kan forklares med et attraktivt risikojusteret afkast, da dag­lig­va­re­bu­tik­ker vurderes som mod­stands­dyg­ti­ge over for konjunk­tur­ud­s­ving. Samtidigt med at det er muligt at sikre et relativt højt afkast. Dertil kommer, at dag­lig­va­rekæ­der­ne ofte lejer sig ind på lejekontrakter med lange uop­si­ge­lig­heds­pe­ri­o­der. Netop af de grunde står dag­lig­va­re­seg­men­tet højt på investorernes interesseliste og segmentet har været præget af fornuftig aktivitet de senere år.

Tomgangen for detail har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget med 0,4 procentpoint til 3,1% i 4. kvartal 2023. Afkastkravene vurderes over en bred kam stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.

Industri og logistik stadig høj efterspørgsel

Lo­gi­stik­seg­men­tet har de seneste år været præget af høj efterspørgsel. Det understreges af, at segmentet i de første 6 måneder af 2023 har oplevet det mindste fald i forhold til samme periode året før.

Efterspørgslen er primært fokuseret på nyere og moderne lo­gi­sti­ke­jen­dom­me med placering tæt på essentiel infrastruktur såsom motorveje. Dertil kommer, at et øget fokus på for­sy­nings­kæ­der har ledt flere virksomheder væk fra just-in-time principper. Det har øget efterspørgslen efter fx last-mile-lo­gi­sti­ke­jen­dom­me yderligere. Last-mile-lo­gi­sti­ke­jen­dom­me forventes at fortsætte med at opleve øget efterspørgsel. Det skyldes bl.a. det stigende pres på at omstille trans­port­sek­to­ren til el, hvor det giver særlig god mening, at lastbilerne kører på el i byerne, mens det forventes at tage længere tid før teknologien, er klar til, at der kan køres på el over længere strækninger. Det skyldes dels ræk­ke­vid­de­be­græns­nin­ger på el-lastbiler, men i høj grad også manglende la­de­in­fra­struk­tur.

Det er fortrinsvis højloftede lagerlokaler med gode til­kør­sels­for­hold og ramper, der er eftertragtede, og som imødekommer nutidens behov. Ligeledes opleves der voksende interesse for bæredygtige og ener­gi­ef­fek­ti­ve ejendomme – gerne certificerede. Der opleves desuden øget efterspørgsel efter sale-&-lease-back aftaler med lange lejekontrakter, der mindsker risikoen for investorerne og for virksomhederne kan øge for­ud­si­ge­lig­he­den samtidigt med, at virksomhederne kan fokusere på deres ker­ne­kom­pe­ten­cer. Lange uop­si­ge­lig­heds­pe­ri­o­der med solide lejere sænker derfor også købernes afkastkrav betydeligt. Endeligt kan det nævnes, at der ses en tendens til såkaldte triple-net-kontrakter, hvor lejer afholder samtlige driftsudgifter på nær udgifter til administration.

Udbuddet af de efterspurgte ejendomme er dog ikke fulgt med. Det kan bl.a. tilskrives, at bynære industri- og lo­gi­sti­k­om­rå­der i høj grad konverteres til boligområder. Samtidigt bliver det i stadig stigende grad svært at skaffe egnede arealer til særligt lo­gi­sti­ke­jen­dom­me på de bedste placeringer. Øgede byg­geom­kost­nin­ger og ren­testig­nin­ger har også påvirket udsigten til nybyggeri, hvilket potentielt kan øge den indbyrdes forskel mellem udbud og efterspørgsel.

In­du­stri­seg­men­tet har ligeledes oplevet høj efterspørgsel de senere år, hvilken dog primært drives af brugerne. Tomgangen på industri- og lo­gi­sti­ke­jen­dom­me har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget med 0,6 procentpoint til 1,9% i 4. kvartal 2023. Afkastkravene vurderes stabile, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.