Vil du vide mere?
Bliv opdateret på de seneste markedstal i Market Update
Investeringsaktiviteten på markedet for boligudlejningsejendomme aftager fortsat i 1. halvår af 2024 på trods af at boligudlejningsejendomme fortsat er det mest attraktive segment for investorer.
Faldet i transaktionsvolumen er drevet af de senere års rentestigninger samt generelle usikkerheder. Dette har betydet, at afkastkravene blandt køberne er øget betragteligt samtidigt med, at sælgerne er langsomme til at tilpasse afkastkravene til den nye markedssituation.
Overordnet set er afkastkravene også fortsat lavere i Danmark end i de omkringliggende lande, hvor dele af forklaringen skal findes i, at de danske ejendomsinvestorer i vid udstrækning har en mere robust finansieringsstruktur. Dette betyder, at de ikke er nær så følsomme for renteudsving, som f.eks. investorerne på det svenske marked. Derfor har mange investorer mulighed for at holde på deres ejendom fremfor at acceptere en lavere pris ifm. salg.
Kombinationen af høje rente og stigende skatter kan betyde, at flere privatpersoner vælger, eller er nødt til, at leje en bolig, da det mange steder på nuværende tidspunkt er forholdsvist mere attraktivt at leje fremfor at eje.
På trods af væsentlig byggeaktivitet de senere år er tomgangen fortsat relativt begrænset på national plan. Tomgangen er klart lavest i Region Hovedstaden, mens den er højest i Region Nordjylland. Tomgangen for boliger er faldet med 0,1 procentpoint til 4,0% ift. niveauet for et år siden.
Markedslejen forventes at være stabil til let stigende i det kommende år, mens afkastkrav forventes at være stabile omkring de nuværende rapporterede niveauer. At afkastkravene forventes stabile, skyldes bl.a. udsigt til faldende renteniveauer i løbet af 2024, der ganske naturligt vil forbedre forudsætninger for transaktionsmarkedet.
Markedsleje og afkast
Efterspørgslen efter attraktive kontorejendomme er forsat robust, mens der er lavere efterspørgsel for sekundære kontorejendomme. Vi har i 1. halvår af 2024 set flere større transaktioner især blandt institutionelle investorer. På trods af dette er transaktionsvolumen stadig faldet med ca. 25%. I modsætning til mange andre europæiske lande er dette dog ganske fornuftigt, hvor aktiviteten er faldet noget mere markant med kraftige stigninger i afkastkravene for selv de mest attraktive ejendomme.
Efterspørgslen i Danmark understøttes bl.a. af et stadigt stigende arbejdsmarked præget af rekordhøj beskæftigelse, men også at hjemmearbejde er væsentligt mere begrænset end i de større europæiske metropoler.
En del virksomheder efterspørger fortsat fleksible kontorløsninger som følge af øget fokus på hjemmearbejde, bedre udnyttelse af pladsen og skaleringsmuligheder. Det er fortrinsvis i København, hvor udbuddet af fleksible koncepter er stort, mens der f.eks. i Aarhus er høj efterspørgsel herpå, men kun et begrænset udbud – særligt i centrum hvor efterspørgslen efter kontorlokaler er størst. Der er dog også tendenser, der peger i modsat retning, hvor flere virksomheder, har etableret politikker omkring antallet af hjemmearbejdsdage med henblik på at begrænse mængden af hjemmearbejde.
Markedsleje og afkast
Tomgangen for kontor på landsplan var 5,5 % i 2. kvartal 2024, hvilket er en stigning på 0,8 procentpoint siden samme kvartal året før. Afkastkravene forventes generelt at være stabile over det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen. Udviklingen i renteniveauet kommer dog til at være den helt store joker, hvor der er betydelig risiko for, at et fortsat højt renteniveau vil medføre yderligere stigning i afkastkravene – særligt for prime kontorejendomme.
Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse
De senere års høje usikkerhed har materialiseret sig i et kraftigt fald i transaktionsvolumen, hvor transaktionsvolumen i 1. halvår af 2024 er faldet med omkring 60 %. Faldet i transaktionsvolumen er bredt funderet, hvilket har medført kraftigt stigende afkastkrav.
Der er fortsat efterspørgsel efter særligt dagligvareporteføljer med en geografisk spredning, da dagligvarebutikker vurderes som modstandsdygtige over for konjunkturudsving. Dertil kommer, at dagligvarekæderne ofte lejer sig ind på lejekontrakter med lange uopsigelighedsperioder.
Den økonomiske uro, der opstod i løbet af 2022 som følge af rente- og inflationsstigningerne, og som har medført en kraftig udhuling af forbrugernes realindkomst og derfor købekraft, har siden slutningen af 2021 medført betydelige fald i mængdeindekset. Forbrugertilliden har dog været kraftigt stigende siden lavpunktet i oktober måned men er stadig negativ, på nuværende tidspunkt på -4.
Markedsleje og afkast
Højere lejestigninger som følge af NPI-reguleringer har presset lejerne. Det er dog indtrykket, at ikke alle udlejere har implementeret fuld NPI-regulering. Blandt nogle udlejere er der dels taget hensyn til lejernes robusthed eller risiko for opsigelse og dels er taget hensyn til risikoen for en §13 regulering af lejen grundet risikoen for, at den regulerede leje ville overstige markedslejen. Risikoen for høje NPI-reguleringer har desuden medført øget opmærksomhed blandt lejerne på klausuler omkring regulering i lejekontrakterne. Dette betyder, at der i stigende grad forventes krav til maksimalregulering fremadrettet.
Tomgangen for detail har været svagt stigende det seneste år, hvor tomgangen er steget svagt med 0,2 procentpoint til 3,1 % i 2. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes over en bred kam stabile til let stigende over det kommende år, mens der er visse risikoer for faldende markedsleje nogle steder.
Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse
Logistiksegmentet har de seneste år været præget af fortsat fornuftig efterspørgsel, hvilket understreges af, at segmentet i 2023 har oplevet det mindste fald i transaktionsvolumen i forhold til året før på blot omkring 17 %. Til sammenligning er den samlede transaktionsvolumen faldet med mere end 50% i forhold til 2022.
Efterspørgslen er primært fokuseret på nyere og moderne logistikejendomme med placering tæt på essentiel infrastruktur såsom motorveje. Øget fokus på forsyningskæder er en medvirkende faktor til den sunde aktivitet, da efterspørgslen blandt brugerne på lager- og logistikejendommene stiger i vesten.
Det er fortrinsvis højloftede lagerejendomme med gode tilkørselsforhold og ramper der er meget eftertragtede, og som imødekommer nutidens behov. Ligeledes opleves der voksende fokus på bæredygtige og energieffektive ejendomme – gerne certificerede.
Udbuddet af de mest eftertragtede ejendomme er dog ikke fulgt med, hvilket bl.a. kan tilskrives, at bynære industri- og logistikområder i høj grad konverteres til boligområder. Samtidigt bliver det i stadig stigende grad svært at skaffe egnede arealer til logistikejendomme på de bedste placeringer, da der til en vis grænse er mangel på kommunal velvillighed til at udlægge egnede arealer til lager- og logistikejendomme.
Markedsleje og afkast
Industrisegmentet har ligeledes oplevet høj efterspørgsel de senere år, hvilken dog primært drives af brugerne og i mindre grad investorerne omend, der er handlet en større portefølje af industriejendomme det senere år.
Tomgangen på industri- og logistikejendomme har været kraftigt stigende det seneste år, hvor tomgangen for hele landet er steget med 50% til 2,6 % i 2. kvartal 2024. Afkastkravene vurderes stabile i det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.
Udbudte industrilokaler i procent af skønnet bygningsmasse
Bliv opdateret på de seneste markedstal i Market Update
Micross, der er en førende leverandør af Hi-Rel mikro-elektronik til rumfart-, medicinal-, forsvar- og flyindustrien, udvider nu deres operationer i Europa. De flytter ind i Sunpark Erhvervshus Ballerup, hvor de har lejet 1.628 m2. Lejemålene har gennemgået en omfattende renovering, da de både skal bruges til produktion og kontor. EDC Erhverv Poul Erik Bech har formidlet lejeaftalen, bistået med illustrationer og indretningsforslag til lejemålene, hvilket gjorde det nemmere for lejer at se muligheder i ejendommen.
Skjalm Hvide Hotel i landsbyen Jørlunde ved Slangerup er netop sat til salg. Prisen for hotellet med 64 værelser, heraf to luksuriøse suiter og to ferielejligheder, er 29 mio. kr. EDC Erhverv Poul Erik Bech skal formidle salget af den historiske hotel-ejendom, der rummer gode selskabs- og konferencefaciliteter, der gør stedet velegnet til festlige arrangementer.
EDC Erhverv Poul Erik Bech formidlede i 2023 salget af 17,5 hektar jord nær Vejle til den store europæiske familie- og logistikejendomsudvikler VGP Danmark. Det er blevet til VGP Park Vejle, som tilbyder over 80.000 m² udlejningsareal til industri og logistik. VGP Danmark har netop landet første lejer af 10.000 m2 til JEVI, der er en førende leverandør af elektriske opvarmningsløsninger, og EDC Erhverv i Vejle har formidlet lejeaftalen.