Bolig: Fald i nybyggeri
Efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme er fortsat stor, og trods flere nye projekter er tomgangen stadig relativt begrænset. Transaktionsvolumen befinder sig på et lavere niveau end de seneste års rekordhøje niveauer, men der er stadig stor kapital i markedet.
Perioden med rekordlav rente er nu fortid og stigende renteniveauer i kombination med højere usikkerhed, bringer spændinger for priser og afkastplaceringer mellem køber og sælger. Den stigende rente gør det ligeledes sværere at opnå samme belåningsgrad som før, hvilket bringer afventende tendenser for købere såvel som projektudviklere i markedet, hvorfor der forventes en markant opbremsning i antallet af nye projekter i den kommende fremtid. Taget en opbremsning på udvikling af projekter i betragtning, formodes dette at gavne lejeudviklingen på boligmarkedet.
Tomgangen for boliger på landsplan var 3,8% for 1. kvartal 2023. Siden forrige kvartal er tomgangen steget med 0,6 procentpoint, og med 0,5 procentpoint siden samme periode sidste år.
På vej ind i 2023 er boliger stadig en efterspurgt varer blandt investorer og trods mere vanskelige finansieringsforhold, udskiller boligsegmentet sig især på det stabile cash flow, som også er til stede i usikre tider. Boligejendommene kan i så fald tiltræde som stabilisator for en bred portefølje hvor usikkerheden for aktiver som er mere konjunkturfølsomme afvejes af porteføljens boligejendomme. Ligeledes fungerer boligejendomme til at ruste mod inflationsstigninger, hvor denne dog er blevet begrænset til 4% som følge af bestemmelse fra Folketinget.
Kontor: Stigende beskæftigelse medfører lav tomgang
Der er en fortsat høj aktivitet på det danske kontormarked, der særligt er støttet af den høje beskæftigelse i samfundet. Der har på markedet været en historisk lav tomgang, på trods af en tid med høj inflation og stigende renter. Fremtiden er dog stadig usikker, da der lurer en mulig recession i 2023. En potentiel recession vil med al sandsynlighed medføre lavere beskæftigelse og derved en lavere efterspørgsel på kontorlokaler. I første halvår af 2023 har der været en trend af stigende afkastkrav og et fald i transaktionsvolumen.
Virksomhederne ønsker i langt større grad fleksible løsninger, hvor det særligt er at bemærke fleksibilitet i forhold til opsigeligheden af kontorlejemålet. Coronapandemien og den igangværende konflikt i Ukraine, har belyst et behov for virksomhederne, hvori de ønsker hurtigere og nemmere tilpasning af deres omkostninger. Derfor er der et potentiale i kortere kontrakter som kan præge fremtiden og introducere en større tomgangsrisiko for investorer.
Markedet er dog fortsat stærkt og oplever høj efterspørgsel i særligt de større byer. Der ses en kraftig tendens til at flere virksomheder søger ind i centrale byområder, og meget få virksomheder ønsker at flytte væk fra de centrale områder. Der har været en historisk lav tomgang i de større byer, der er på 4,8% i 2. kvartal 2023. Det er 0,7 procentpoint lavere sammenlignet med samme kvartal sidste år. Den høje tilflytning og lave tomgang indikerer en ”skjult” efterspørgsel, hvor virksomheder ønsker at flytte til centrale byområder, men må undlade dette, da udbuddet ikke matcher efterspørgslen.
Detail: Positive forventninger til fremtiden giver stigende forbrugertillid
Generelt skal både investorerne og lejere forholde sig til en ny virkelighed, hvor især investorerne er blevet mere tilbageholdende og selektive i deres beslutninger. Ved en mulig recession skal lejer og udlejer være åben for dialog med fleksibilitet i højsædet. Fx har Inflationsstigningerne for lejere uden loft over lejereguleringer betydet, at disse har udsigt til store lejestigninger, hvilket oveni udhulet købekraft gør situationen vanskelig. Lejereguleringerne skaber bestemt et dilemma, hvor en leje opkrævet efter maksimal indeksering skaber risiko for, at lejer forlader lejemålet og lejemålet overgår til tomgang. Det bør derfor vurderes hvorvidt lejeren kan modstå en opjustering af lejeniveauet. Det opleves generelt at en større andel af udlejere har reguleret lejen med den berettigede tilladte takst, hvorefter en dialog er indgået, i tilfælde af, at denne har givet udfordringer for lejer. Der forventes ligeledes af inflationsstigningerne, at dette har aktiveret en Interesse blandt lejere mod at forhandle om faste årlige lejereguleringer.
For detail er det stadig beliggenheden og synlighed som er efterspurgt, hvor de større handelsstrøg trods højere lejeniveauer, er et sikkert valg for lejere i usikre tider. Det forventes at efterspørgslen efter primær beliggenhed stadig vil være stor, da flere butikker og kæder som er beliggende på sekundær placering formentlig vil søge mod det primære handelsstrøg. Dette understøttes yderligere af de geografiske forskelle på vækstfordelingen i detailsegmentet på landsplan.
På landsplan udgør andelen af ledige detailhandelslokaler 2,9% for 2. kvartal 2023, hvilket er en stigning på 0,2 procentpoint sammenlignet med forrige kvartal. Siden samme kvartal forrige år er tomgangen steget med 0,3 procentpoint.
Industri: Svagt stigende tomgang
Den seneste tid har været præget af nye rekorder for lejeniveauer og lav tomgang for industri- og logistiksegmentet. Det er særligt i de større byer, hvor industriområder har gennemgået en markant transformation og der er blevet opført en stor mængde boligmasse. Der har altså været tilstrækkelig opførsel af ny industri, hvilket i den grad har gjort udbuddet lavt, og hvor der flere steder ikke er mulighed for nybyg af tidssvarende industri- og logistikejendomme. Efterspørgslen efter industri- og logistikejendomme er fortsat høj, men har oplevet en opbremsning i første halvår af 2023. Dette har medført at afkastet er stagnerende eller svagt stigende.
Indtil nu har industrisegmentet vist lav følsomhed overfor den høje inflation og rentestigninger. Forklaringen ligger i den højere grad af sikring mod problemer forbundet med forsyningskæder, hvilket kun gør segmentet endnu mere interessant for potentielle investorer. Dette kommer også til udtryk i en stigende interesse fra udenlandske investorer som er begyndt at rette blikket mod mindre ejendomsporteføljer i Danmark.
Der er generelt for segmentet et voksende ønske om tilgang af bæredygtige og energieffektive ejendomme ligesom det gør sig gældende for kontor. Det forventes fremadrettet at miljøcertificeringer bliver en væsentlig del for nyopførte ejendomme.
Tomgangen nåede et historisk lavt niveau ved udgangen af 2022 på 1,3% på landsplan. Tomgangen for 2. kvartal 2023 er på 1,9%, altså 0,4 procentpoint over lavpunktet. Siden samme kvartal sidste år er tomgangen steget med 0,3 procentpoint.
Vil du vide mere?
Hvis du er interesseret i at dykke endnu længere ned i udviklingen på tværs af de forskellige segmenter, så læs seneste Market Update og blivere kloger på, hvad der rør sig på markedet lige nu.
Læs Market UpdateMicross øger europæisk tilstedeværelse: Flytter til Sunpark Erhvervshus Ballerup
Micross, der er en førende leverandør af Hi-Rel mikro-elektronik til rumfart-, medicinal-, forsvar- og flyindustrien, udvider nu deres operationer i Europa. De flytter ind i Sunpark Erhvervshus Ballerup, hvor de har lejet 1.628 m2. Lejemålene har gennemgået en omfattende renovering, da de både skal bruges til produktion og kontor. EDC Erhverv Poul Erik Bech har formidlet lejeaftalen, bistået med illustrationer og indretningsforslag til lejemålene, hvilket gjorde det nemmere for lejer at se muligheder i ejendommen.
- Kontor
- Industri
- Ballerup
Historisk hotel og konferencecenter med 64 værelser sat til salg for 29 mio. kr.
Skjalm Hvide Hotel i landsbyen Jørlunde ved Slangerup er netop sat til salg. Prisen for hotellet med 64 værelser, heraf to luksuriøse suiter og to ferielejligheder, er 29 mio. kr. EDC Erhverv Poul Erik Bech skal formidle salget af den historiske hotel-ejendom, der rummer gode selskabs- og konferencefaciliteter, der gør stedet velegnet til festlige arrangementer.
- Hotel
- Sjælland
Første 10.000 m² industri/logistik ud af 80.000 m² udlejet i VGP Park Vejle
EDC Erhverv Poul Erik Bech formidlede i 2023 salget af 17,5 hektar jord nær Vejle til den store europæiske familie- og logistikejendomsudvikler VGP Danmark. Det er blevet til VGP Park Vejle, som tilbyder over 80.000 m² udlejningsareal til industri og logistik. VGP Danmark har netop landet første lejer af 10.000 m2 til JEVI, der er en førende leverandør af elektriske opvarmningsløsninger, og EDC Erhverv i Vejle har formidlet lejeaftalen.
- Industri
- Vejle