Nyt lovforslag: Bedre vilkår for ge­ne­ra­tions­skif­te i ejen­doms­virk­som­he­der på vej

Af Claus Høxbro og Lars Hammer Wentoft, advokater og partnere i Mazanti-Andersen

Regeringen har præsenteret et lovforslag 22. januar 2025, der med forbedrede vilkår styrker rammerne for ge­ne­ra­tions­skif­te i familieejede virksomheder. Forslaget, som forventes vedtaget, har til formål at sikre, at aktive ejen­doms­virk­som­he­der kan overdrages på samme skattemæssige vilkår som øvrige er­hvervsvirk­som­he­der, herunder med ændringer i reglerne for skattemæssig succession.

Lovforslaget er en del af ”Aftale om Et Stærkere erhvervsliv”, som blev indgået mellem en række partier i juni 2024. Lovforslaget rummer tre væsentlige elementer i form af nedsat bo-/gaveafgift, suc­ces­sions­ad­gang for ud­lej­nings­virk­som­he­der og skematisk vær­di­an­sæt­tel­se. Vi giver her en introduktion til de nye regler, konsekvenserne og hvad de betyder for ejere af ejen­doms­virk­som­he­der.

Nedsættelse af bo- og gaveafgiften
Det foreslås at nedsætte bo- og gaveafgiften fra 15% til 10% ved overdragelse af er­hvervsvirk­som­he­der til et nært familiemedlem.

Den nedsatte afgift gælder kun for virksomheder, der opfylder betingelserne for skattemæssig succession, men uden krav om at overdragelsen faktisk sker med succession. Derudover kræves det, at overdrageren har ejet virksomheden i mindst ét år før overdragelsen, og at enten overdrageren eller dennes nærtstående har været aktivt involveret i driften i mindst ét år af ejertiden. Hvis erhververen sælger virksomheden inden for tre år efter overdragelsen, forhøjes afgiften til 15 % for den resterende del af perioden.

Lempelse af pen­ge­tank­reg­len
Overdragelse med succession giver en lik­vi­di­tets­mæs­sig fordel i mange ge­ne­ra­tions­skif­ter, da beskatningen udskydes i stedet for at udløses ved overdragelsen. Ejen­doms­virk­som­he­der har dog hidtil været afskåret fra denne fordel, da deres ejen­doms­in­ve­ste­rin­ger ofte førte til en klassificering som "pengetanke". Ændring af pen­ge­tanks­reg­len betyder, at aktiv virksomhed med udlejning af fast ejendom ikke længere anses som passiv ka­pi­ta­lan­brin­gel­se og udgør derfor en anden væsentlig ændring i lovforslaget.

Vedtages forslaget, betyder de nye regler, at aktive ud­lej­nings­virk­som­he­der bliver anset som værende er­hvervsvirk­som­he­der, hvis virksomheden har en vis aktivitet i form af ved­li­ge­hol­del­se og udvikling samt at virksomhedens indtægter hovedsageligt stammer fra den aktive drift.

Lempelsen betyder, at flere ejen­doms­virk­som­he­der, der tidligere blev klassificeret som passive pengetanke, nu er omfattet af suc­ces­sions­reg­ler­ne. Det muliggør et ge­ne­ra­tions­skif­te med en betydelig reduceret skattemæssig byrde.

Bedre mulighed for skattemæssig succession af aktive ejen­doms­virk­som­he­der
Lovforslaget medfører væsentlige ændringer i en række love, herunder ak­tiea­van­ce­be­skat­nings­lo­ven, kil­de­skat­te­loven og virk­som­heds­skat­te­loven m.fl.

Med ændringerne foreslås det, at aktive ejen­doms­virk­som­he­der sidestilles med andre er­hvervsvirk­som­he­der, når det kommer til skattemæssig succession. Det muliggør overdragelse af ejen­doms­virk­som­he­der uden en umiddelbar beskatning af ak­tiea­van­ceskat­ten. Det gælder dog kun for ejendomme, som har været ejet og aktivt udlejet i mindst 1 år før overdragelsen.

Lovforslaget definerer ”aktiv ud­lej­nings­virk­som­hed” ved at stille krav til familiens ejerskab og familiens drifts­del­ta­gel­se. Det er derfor en forudsætning, at overdrageren direkte eller indirekte ejer mere end 50% af den faste ejendom, og at indgåelsen af aftaler med væsentlig økonomisk betydning for ejendommens drift ikke i overvejende grad er outsourcet til en professionel tredjepart.

Familiens drifts­del­ta­gel­se kræver aktiv involvering i alle aftaler af væsentlig økonomisk betydning for virksomheden. Det omfatter indgåelse og fastsættelse af væsentlige vilkår i lejeaftaler samt større aftaler om renovering eller forhold til offentlige myndigheder. Kravet forhindrer ikke outsourcing af den daglige administration og drift, men familien må ikke have udliciteret de centrale beslutninger i en sådan grad, at deres rolle bliver rent passiv. Vurderingen skal ske ejendom-for-ejendom.

De nye muligheder for succession betyder, at når en aktivt drevet ejen­doms­ud­lej­nings­virk­som­hed overdrages inden for familien, og familien ejer mere end 50%, udløses der ikke af­stå­el­ses­be­skat­ning. Dermed kan ud­lej­nings­e­jen­dom­me overdrages til næste generation med en bo- og gaveafgift på 10% og uden avanceskat.

Muligheden for succession ved overdragelse af aktive ejen­doms­virk­som­he­der forventes implementeret med virkning fra 1. januar 2025 og lempelserne gælder både for ejen­doms­sel­ska­ber og personligt ejede ejen­doms­virk­som­he­der.

Udfordringer for ejen­doms­virk­som­he­der i partnerskaber
Kravet om at ejeren skal eje mere end halvdelen af virksomheden skaber dog udfordringer for mange ejen­doms­virk­som­he­der. I branchen er det almindeligt, at ejen­doms­sel­ska­ber drives i partnerskaber med flere ejere, ofte med en 50/50-fordeling. Selvom begge ejere er aktivt involveret i driften, opfylder disse virksomheder ikke kravet om 50% ma­jo­ri­tet­se­jer­skab og bliver derfor, i lovforslagets nuværende form, afskåret fra at lave ge­ne­ra­tions­skif­te med de nye regler.

Retskrav på skematisk vær­di­an­sæt­tel­se
Lovforslaget indebærer også en større ændring i form af at indføre en skematisk be­reg­nings­mo­del for vær­di­an­sæt­tel­se af virksomheder ved ge­ne­ra­tions­skif­te. Det betyder, at familieejede virksomheder skal have et retskrav på at anvende en skematisk metode til at opgøre virksomhedens værdi. Modellen indebærer, at skatteværdien fastsættes efter et skema, som skat­te­myn­dig­he­der­ne skal acceptere, uanset om markedsværdien måtte afvige væsentligt. Metoden har til formål at sikre, at familieejede virksomheder får en for­ud­si­ge­lig­hed og sikkerhed i vær­di­an­sæt­tel­sen og i de lik­vi­di­tets­mæs­si­ge konsekvenser ved ge­ne­ra­tions­skif­te.

Retskravet indebærer, at parterne har valgfrihed mellem at vælge værdi efter den skematiske metode eller værdi opgjort til handelsværdien. Den skematiske vær­di­an­sæt­tel­ses­me­to­de skal basere sig på regn­skabs­re­sul­ta­ter for de seneste fem regnskabsår, og da reglerne for den skematiske model er tekniske, anbefales det at kontakte din rådgiver for at vurdere din virksomheds specifikke situation.

Retskravet gælder ikke for nystartede virksomheder, der på over­dra­gel­ses­tids­punk­tet har haft kommercielle salg i under tre år eller virksomheder, hvor aktiviteten primært består i udvikling og ejerskab af immaterielle aktiver, som endnu ikke har genereret afkast.

Den skematiske vær­di­an­sæt­tel­se bortfalder, hvis erhververen indenfor tre år afhænder virksomheden helt eller delvist til tredjemand (og dette ikke skyldes dødsfald eller livstruende sygdom).

Implementering
Lovforslaget forventes at blive vedtaget i dette folketingsår.

Ændringerne forventes at få en væsentlig økonomisk og administrativ betydning, og de nye regler betyder, at der nu gælder en større for­ud­si­ge­lig­hed og en mindre økonomisk belastning ved succession og ejerskifte.

Usikkerheden omkring vær­di­an­sæt­tel­se og de skattemæssige konsekvenser bliver reduceret. Det bidrager til, at det nu bliver nemmere at gennemføre ge­ne­ra­tions­skif­ter uden et behov for at sælge aktiver eller optage gæld for at kunne betale de tilhørende skatter og afgifter.