CityFact: Hvad driver efterspørgslen på kontorejendomme?
- CityFact
- Kontor
Vores nye markedsrapport CityFact samler relevante markedsforhold i ét samlet analyseprodukt, så du kan se aktuelle markedsdata for ejendomssegmenterne bolig, kontor, detail, lager, logistik, produktion og projektudvikling samt informationer om tomgang, markedsleje, afkastkrav, udviklingsområder med byggeaktivitet – både historisk og planlagt byggeri. Læs om kontorsegmentet, og hvordan CityFact som redskab giver et dybdegående indblik i de faktorer og tendenser, som driver efterspørgslen efter kontorejendomme.
”Beskæftigelsen, mængden af attraktive jobs og arbejdssteder samt befolkningens uddannelse er forhold, som er afgørende for kontormarkedet og lejernes, ejernes og investorernes efterspørgsel efter attraktive kontorejendomme. I vores helt nye markedsrapporter CityFact belyser vi alle ovenstående ting og giver et fyldestgørende indblik i antal arbejdssteder og jobs samt befolkningens uddannelsesniveau. Vi giver i CityFact således et dybdegående indblik i, hvilke brancher og virksomheder der opererer og er dominerende i de pågældende byer og derfor også hvilke tendenser, som driver udbud og efterspørgsel efter specifikke typer af kontorejendomme,” forklarer Joseph Alberti, Head of Research, EDC Erhverv Poul Erik Bech.
Vidensbyen Viborg
Tager vi udgangspunkt i fx Viborg, har byen historisk slået sig op på at være en vidensby. Det har gjort byen i stand til at tiltrække en lang række offentlige institutioner og uddannelsessteder såsom Landsretten, Nævnenes Hus og Aarhus Universitet. CityFact Viborg understøtter dette med et solidt datagrundlag og viser netop, at Viborg har relativt flere jobs indenfor den offentlige sektor, hvilket naturligt skyldes, at Viborg har en række offentlige institutioner. Indenfor sektoren har kommunen en andel af det samlede antal jobs på 37,2%, hvilket er mere sammenlignet med den gennemsnittet på landsplan.
Lokal viden om netop din by
CityFact er udarbejdet i tæt samarbejde med vores lokale erhvervsmæglere i vores 19 landsdækkende erhvervscentre i EDC Erhverv Poul Erik Bech. Det betyder, at det udover at belyse relevant markedsdata også byder på områdespecifik ekspertviden, som kun de lokale erhvervsmæglere ligger inde med. Den lokale erhvervschef, Bo K. Jørgensen, sætter i CityFact Viborg ord på, hvad efterspørgslen lyder på:
“Vi har i den seneste tid oplevet stigende interesse fra bl.a. læger, fysioterapeuter og tandlæger, som ønsker klinikker i velbeliggende og moderne lokaler. Denne interesse skaber potentiale for omdannelse af traditionelle kontorarealer til alternative anvendelser såsom sundhedsfaglige formål. Evt. omdannelser vil kunne sænke tomgangen, der i øjeblikket gør sig gældende på kontorsegmentet.”
I Viborg er der ifølge de lokale eksperter potentiale for nytænkning af hidtil anvendelsesformål af kontorarealer. Det er yderst aktuel information for investorer, som ønsker at tage del i en aktiv projektudviklingsproces. I CityFact kan du i øvrigt se, at den aktuelle tomgang for kontorlokaler er på 1,97%.
Aalborg i top blandt universiteter
Ligeledes byder CityFact på aktuel viden om, hvad der rører sig på kontormarkedet i Aalborg. Direktør og partner, Frank Jensen, EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg giver i CityFact for Aalborg en kommentar på, hvorfor lige netop byens erhvervsliv står så stærkt stillet:
“En af Aalborgs primære drivere for et stærkt erhvervsliv, er Aalborg Universitet (AAU), der er top-2% blandt verdens 17.000 universiteter. Desuden er der forskerparken NOVI, der er en markant spiller for både start ups og større virksomheder, som har et tæt samarbejde med AAU, hvilket er meget givende for erhvervslivet. Det tiltrækker ganske naturligt kvalificeret arbejdskraft til byen, og sikrer, at mange lokale virksomheder har et tæt samarbejde med universitetet.”
NOVI er en af Danmarks mest innovative forskerparker med 10 kontorbygninger med både domiciler, individuelle kontorer og coworking. Derudover driver de to iværksætterhuse. I alt er mere end 2.500 medarbejdere hver dag på job i 250 virksomheder i NOVI’s bygninger. De er alle sammen om at skabe et kontor- og forskningsmiljø, der forener nytænkning, netværk og innovation.
At Aalborg Universitet er blandt de fremmeste i verden, afspejles i byens evne til at tiltrække unge. Befolkningen i Aalborg er nemlig primært drevet af nettotilflytning blandt den yngre del af befolkningen. Det er naturligt for en studieby som Aalborg, hvor byens store antal uddannelsesinstitutioner tiltrækker en stor del af landets unge. Her medvirker Aalborg position som studieby til at byens uddannelsesniveau er højt. Hele 11,5% tager en længere videregående uddannelse i Aalborg, hvilket er over landsgennemsnittet.
Potentiale for flere kontorer i Aalborg
Kombinerer man disse faktorer betyder de til sammen, at Aalborg har enestående forudsætninger for at fostre arbejdspladser og virksomheder. Aalborgs popularitet betyder også, at kontormarkedet står stærkt i byen, som Frank Jensen også her udtaler sig i CityFact Aalborg:
“Kontormarkedet i Aalborg er præget af høj lejerefterspørgsel og et lavt udbud. Det har medført lav tomgang, hvor tomgangen primært forefindes i ældre kontorejendomme. Vi vurderer, at der er potentiale for flere kontorarealer – særligt omkring de attraktive havneområder og nær essentiel infrastruktur.”
Faldende tomgang i hele landet
Det er ikke kun kontormarkedet i Aalborg, som oplever faldende tomgang. Tomgangen for kontor har været faldende for hele landet. Særligt markant har faldet været i Aarhus, hvor tomgangen for kontorejendomme er faldet med ca. 2,6% i perioden fra K1 2021 til K2 2022. I Aarhus kan det markante fald i tomgangen for kontorejendomme tilskrives, at antallet af udbudte kontorkvadratmeter, ligeledes har været faldende. Opdeles tomgangen i hhv. udbudte kvadratmeter og bygningsbestand, kan det konstateres, at antallet af udbudte kvadratmeter er faldet med i alt 28,1% svarende til 52.697 m2 i samme periode, mens bygningsbestanden blot er steget 4% svarende til 89.966 m2.
Frank Heskjær, Head of Retail & Office, EDC Erhverv Poul Erik Bech siger: ”Tomgangen på kontormarkedet i Aarhus City er meget lav (5,54%), mens tomgangen i den sydlige del udenfor Ringvejen er en anelse højere. Aarhus City er præget af stor efterspørgsel efter kontorer, da mange virksomheder ønsker en beliggenhed i midtbyen tæt ved offentlig transport og byens puls. Udbuddet af kontorlokaler i City er på nuværende tidspunkt lavt, hvor ny kontormasse hurtigt bliver absorberet. Det begrænsede udbud kan presse virksomheder ud af Aarhus City grundet pladsmangel. Mange virksomheder ønsker dog ikke en placering på den ydre side af Ringvejen, da det er forbundet med væsentligt forringet infrastruktur, der ultimativt kan have konsekvenser for tiltrækningskraften af kvalificeret arbejdskraft.”
