Bæredygtighed breder sig som ringe i vandet i kontordanmark

ESG og bæredygtighed står højt på dagsordenen hos de største investorer, banker og virksomheder og får gradvis øget betydning i hele ejen­doms­bran­chen, ikke mindst for kontorlokaler. Det vurderer flere eksperter i EDC Erhverv Poul Erik Bech og giver råd til, hvordan investorer og virksomheder kan håndtere bæredygtighed.

”ESG og bæredygtighed fylder allerede meget hos de største investorer og virksomheder, og bæredygtighed får øget betydning for hele ejen­doms­bran­chen. For fem-syv år siden talte nærmest ingen om bæredygtighed, så det er allerede gået stærkt.”

Sådan siger Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech. Hun er veteran i ejen­doms­bran­chen og fra sin post i virksomheden – og fra den løbende dialog med den internationale sam­ar­bejds­part­ner JLL, en af verdens største ejen­doms­mæg­ler­virk­som­he­der – kan hun tydeligt se, hvor stor betydning bæredygtighed har. Det gælder især for kontorer, men vil gradvis brede sig til andre dele af ejen­doms­mar­ke­det. Vi må gerne være mere ambitiøse i vores klimamål, men skal også sideløbende have lovgivningen og praktikken til at fungere.

”Når de internationale virksomheder og investorer overvejer at leje eller investere her, lægger de stor vægt på, at ejendommene er certificerede, fx med DGNB, som er det mest udbredte i Danmark, mens LEED eller BREEAM er det mest udbredte i andre EU-lande,” fortæller Helle Nielsen Ziersen, der for nylig afsluttede en mini-MBA-uddannelse som Sustainable Manager.

Skærpede krav fra EU
Når bæredygtighed vinder hastigt frem, hænger det sammen med den grønne omstilling, ikke mindst på EU-niveau. Bygninger står for en meget stor del af CO₂-udledninger og energiforbrug – herhjemme lægger de beslag på ca. 40% af det samlede energiforbrug. Derfor stiller EU en række krav om bæredygtighed og ener­gi­ef­fek­ti­vi­tet ved bl.a. nybyggeri og for eksisterende bygninger – den såkaldte taksonomi.

Kravene skærpes gradvist, og det gælder også for store investorer, banker og populært sagt skal de rapportere om, hvor grønt de investerer og låner penge ud.

I endnu bredere forstand skal stadigt flere virksomheder i alle brancher rapportere om, hvor meget de belaster omverdenen – og hvad de gør for at blive mere bæredygtige, fx når de lejer nye lokaler. Rapporteringen sker som led i regler om ESG – på engelsk environment, social and governance, på dansk miljø/klima, sociale forhold og virk­som­heds­ad­færd eller mere overordnet: Samfundsansvar.

”Aircondition var noget pjat”
På ret kort tid har bæredygtighed fået stor betydning, og Helle Nielsen Ziersen drager en parallel til et andet fænomen, som tidligere satte præg på kontordanmark: Nemlig da amerikanske virksomheder insisterede på at få aircondition på kontorerne i deres danske afdelinger.

”For 20 år siden da kravet om aircondition dukkede op, mente mange, at det var noget pjat – det var jo kun rigtig varmt 10 dage om året herhjemme. Men i dag har aircondition for længst vundet indpas, og dét, der begyndte som et ønske fra nogle få lejere, er blevet almindeligt. De der ikke var klar til at implementere aircondition dengang, har været nødt til at gøre det senere.”

Gevinster og risici
Helle Nielsen Ziersen understreger, at der kan være betydelige gevinster til dem, som tager ESG-dagsordenen til sig: ”Hvis du som udlejer har en bæredygtig kontorejendom, så har du adgang til bedre lån, ejendommen er lettere at få lejet ud, og du kan få en bedre pris, når du en dag vil sælge ejendommen. Omvendt gælder det, hvis du står med en ældre ejendom, som ikke er certificeret og ikke er bæredygtig: Den risikerer at blive et ”stranded asset”, som er vanskeligt at sælge, fordi denne type er sværere at leje ud og ikke giver adgang til billige grønne lån i bankerne,” pointerer Helle Nielsen Ziersen.

I juni 2024 viste en måling blandt 250 europæiske ka­pi­tal­for­val­te­re med investeringer for 1.700 mia. kr., at over halvdelen havde mindst 30% ”stranded assets” i deres porteføljer, og hele 94% så ”markante udfordringer” i netop denne del af deres investeringer. Bag undersøgelsen stod it-virksomheden Deepki, der hjælper ejen­doms­in­ve­sto­rer med data til ESG-rapportering.

Lejeaftaler under lup
Men hvordan kan udlejere og investorer orientere sig i en ejen­doms­bran­che, der omfattes af stadigt mere komplicerede regler om bæredygtighed og af skærpede krav om rapportering? Ja, nogle håndterer det selv, og der opstår flere og flere ESG-job rundt omkring. Andre sparrer med rådgivere.

”I EDC Erhverv Poul Erik Bech har vi bl.a. oprettet et ESG-udvalg, og vi kan bredt i organisationen rådgive både investorer og lejere, fx om, hvordan en ejendom kan opgraderes og gøres mere bæredygtig – og hvordan det kan finansieres,” fortæller Helle Nielsen Ziersen.

Bl.a. er det vigtigt at være opmærksom på lejeaftaler.

”Det vil måske være nyt for en del, men grønne afsnit er på vej ind i mange lejekontrakter. Når en udlejer skal rapportere om, hvor bæredygtig en ejendom er, så kræver det nemlig ofte, at lejerne leverer data – fx om forbruget af el, varme og vand i deres kontorlokaler,” siger Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Han tilføjer, at øget fokus på bæredygtighed er en af de stærke tendenser for kontorlokaler i øjeblikket. De øvrige omfatter, at virksomheder foretrækker nybyggede, moderne lokaler og kontorer, som ligger tæt på offentlig transport, især metro, letbane eller S-tog. Desuden vinder fler­bru­ger­kon­tor­hu­se frem, hvor virksomheder kan dele fælles faciliteter som kantine, mødelokaler, reception og fitness.

Som ringe i vandet
I første omgang har ESG vundet solidt fodfæste hos de største investorer og – på brugersiden – blandt de store koncerner på brugersiden.

”Hos mindre virksomheder er der derimod endnu ikke så mange, der stiller krav om bæredygtighed. Men det er ved at ændre sig, og vi er ret sikre på, at det vil brede sig,” siger Kent Nielsen, partner og direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus.

I Nordjylland er der tydelige tegn på, at fokus på bæredygtighed breder sig, fortæller Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg:

”Tidligere gjaldt det overvejende de helt store investorer og så det offentlige, der har krav om en god energimærkning for sine lokaler. Men der er ingen tvivl om, at det drypper nedad. Fx har lokale og regionale pro­jek­t­ud­vik­le­re taget ESG til sig, for de sælger typisk ejendommene videre til pensionskasser og andre investorer. Et andet eksempel er, at vi for nylig havde vi en fremvisning af en større kontorejendom i Aalborg, og der havde den mulige bruger taget en ener­gi­kon­su­lent med på råd fra start.”

I Sønderborg giver Morten Wind Gram, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sønderjylland, et andet eksempel på, at ESG breder sig som ringe i vandet – fra store koncerner til deres leverandører:

”En mellemstor rådgiver med flere afdelinger i Vestdanmark havde bedt os om at hjælpe med at finde større lokaler til sit kontor her i området. Vel at mærke med den betingelse, at det nye lejemål med kontor, værksted og lidt lager ikke måtte have større CO₂-aftryk end de hidtidige lokaler. Det var ganske enkelt et krav fra en af virksomhedens største kunder, en global koncern, der også beder alle leverandører om at levere data om CO₂-aftryk til sin samlede ESG-rapportering.”

På Sjælland kan der være geografisk forskel på, hvor meget bæredygtighed fylder.

”I Roskilde og Køge er der typisk mere fokus på ESG end i byerne lidt længere væk fra København. Det er stadig mest på dagsordenen hos de største investorer, men det rykker sig. I Roskilde har en af vores lokale kunder en stor fi­nansvirk­som­hed som sin største lejer, og den er begyndt at stille spørgsmål om fx kli­ma­be­last­ning – som led i koncernens samlede rapportering. Det er et eksempel på, hvordan udlejere i stigende grad må forholde sig til bæredygtighed,” siger Trine Mandrup, er­hvervs­rå­d­gi­ver hos EDC Erhverv Poul Erik Bech Roskilde.